JREIT(上場不動産投資信託)の仕組み

ともともです。

ブログをご覧いただきありがとうございます。

今回は投資信託のつづきのようなものです。日本でも徐々に人気が高まっている『JREIT』についてまとめてみました

こんな方の参考になればうれしいです。

これからJREITの投資を考えている方

JREITってそもそもなんですか?状態の方

どんな基準で銘柄を選んでいけばいいの変わらない方

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JREITとは

REIT(Real Estate Investment Trust)とは不動産投資によって運用される投資信託 という意味です。

証券市場に上場していますので、株式と同じようなイメージで売買可能です

日本のリートは頭にJAPANのJを頭につけてJREITと呼ばれています。

たくさんの投資家から集めたお金を商業施設、住宅施設、オフィスビル、ホテルなどの不動産に投資、得られた家賃収入・売却益を投資家に分配している仕組みです。

日本では2001年3月にリート市場が開設され、現在は約60銘柄のリート法人が上場しています。

JREIT全体の時価総額は2020年2月現在で15兆円ほどの規模となっていて、年々拡大しています。

ちみなに一般的に投資法人は不動産を運用することだけを目的としているので、基本的にそれ以外の業務を行うことはできず、役員のみで従業員はいません。従って、その運営は全て外部に委託することになります。

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JREITの特徴

安定したインカムゲインと高い配当金

REITは制度上利益の90%超を分配すれば法人税が課税されない仕組みのため、比較的株式と比べ分配金が高い傾向にあります。

少額で不動産投資

実物の不動産に投資するには数千万円、億単位の資金が必要になることもあります。REITは不動産を証券化しているため、証券市場で比較的少額から投資ができるという特徴があります。

分散投資

実際の不動産投資を行う場合には、色々な物件に一気に投資することはわれわれのような一般投資家にはほぼ不可能です。でもREITは複数の不動産に投資していることで、テナント数や部屋数なども多いため空室リスクなどの実物不動産への投資と比較するとリスクが分散されています。つまり少額での投資でも用途・テナント・地域の分散が可能ということになります。

換金性が高い

実物の不動産は売りたいときに必ずしもすぐ売ることができるとは限りません。不動産仲介会社や売却金額を自分で判断したり手間も時間もかかります。REITは上述のように上場投資信託のため流動性が高いものといえます。

プロの運用、透明性が高い

実際の不動産投資を行う際には住居であれば管理・客付けなど、ビルであればメンテナンス、ホテルでれば経営などさまざまな管理が必要になり個人では到底不可能ですが、REITはプロが管理・運営を行っています。また運用する不動産の売買履歴や稼働状況・収支状況なども定期的に開示しています。

インフレに強い

一般的にインフレ時には不動産の資産価値や不動産賃料はあがっていく傾向になるので不動産の賃料上昇は分配金の増加要因になります。また資産価格の増加は売却した場合の売却益も上昇させる可能性もあります。

JREITのリスク

価格変動リスク

REIT上場しているため需給関係によって価格は変動します。

収益変動リスク

分配金は確定されたものではなく、不動産自体の収益や自然災害での損害など予測不可能な自体で減益となり分配金が減少する可能性もあります。

金利変動リスク

REIT金融機関からの借入金によっても不動産を取得します。このため金利が上昇すると、利息負担が増加するため収益の減少要因となります。

運用体制に関するリスク

REITの運用を行う資産運用会社にはスポンサーが大きく関わっているため、そのスポンサー自体の動きで運用体制が変化する可能性があります。

投信法及び不動産に関わる法、税制度等の変更に関するリスク

REITに関わる様々な法制度の変更により新たに規制が掛かる場合、資産及び投資元本の価値が変動する可能性があります。

投資法人の倒産及び上場廃止リスク

REITも一般の企業と同様の倒産リスクがありますし、証券取引所の上場廃止基準に該当した場合にも上場廃止となるリスクがあります。

JREITの選定ポイント

ではどんなJREITをえらんでいけばいいのか。ポイントは

  • 分配金
  • 投資対象
  • NAV倍率とLTV倍率
  • NOI利回り
  • 時価総額

以上が大事なポイントになります。

分配金

2020年3月現在のJREITの分配金利回りの平均は 4.81% です。

概ね4%~5%を推移していることが多いですが、コロナウイルス騒動を発端にした経済不安から株価も経済も不安定なため現在は全体的に分配金利回りが上昇しているといえます。

分配金利回りがたかい方が投資家にとってはうれしいですが、利回りだけで見るのは危険です。

その法人が取得した不動産の価格が低いときには分配金利回りが高くなる可能性があるため、取得した不動産自体があまりにも古かったり駅から遠いなど将来的に収益が悪化する物件を取得していないかはチェックしたほうがいいでしょう。

投資対象(保有物件の種類)

JREITには色々なタイプがあります。住居主体型、ホテル主体型、複合型、物流主体型、ヘルスケア施設主体型などなど。いくつか投資する場合には種類がかぶりすぎるはおすすめ出来ませんので、いくつか分散すると良いでしょう。

1つに絞るとなると個人の考え方もありますが、個人的には複合型か住居主体型がいいかな

NAV倍率とLTV倍率

NAV倍率:純資産額に対して価格は何倍か

株式でいうPBRとほぼ同じです。割安性をはかる指標です

低ければ割安ですが、1倍を大きく下回ると割安過ぎる場合もあるので注意が必要です。

ちょうど1倍か少し低いくらいが通常は適正な水準といえます。

LTV倍率:純資産額に対してどのくらいの借金を抱えているか

負債の割合ですが、不動産の買い入れを積極的に進めていればある程度LTVは高くなることもあるので、他の会社と比べてどうなのかをチェックすると良いでしょう。

目安として50~60%くらいが一般的といえます

NOI利回り

分配金を支払う原始は保有する不動産の賃料収入がメインとなります。その賃料収入の体力を測るものみたいなイメージです

NOIとは純営業収益 のこと。つまり

NOI=年間賃料収入ー必要経費+減価償却費

となりますので NOI利回り=NOI÷不動産価格×100 となります。

NOI利回りが高いということは収益力が高いということになりますね

なるべく収益力が高い商品を選びたいですね。

時価総額

時価総額が大きいということは保有する物件やテナントの数が多い傾向にあります。つまり分散効果が得られやすいということです。

時価総額が小さいREITの中には分配金利回りが平均より高めのものがありますが、これは規模が小さいが故に投資物件が絞られるため、その物件が当たれば分散効果がうすくなりリターンが大きくなる可能性があります。

あまりにも大きい規模では分散効果が高すぎるためリターンという面でいえば株式の方がリターンは高いといえます。

なのでJREITは比較的規模が大きいものを選び4%くらいの安定した分配金を獲得する方法がいいかもしれません。

こんな感じでまとめてみました。

高いリターンを求める方はやはり株式がいいと思います。

でも比較的安定した分配金もほしいという方にはJREITも1つの選択肢となり得ます。

参考になればいいな。今回もありがとうございました。

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